22 十月

房屋贷款之重要因素

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满足“衣食住行”之需求永远是各类人生存的最基本情调,而“住的问题”永远是钢需,是衡量一个家庭及其个人生活品质优劣的主要标准。买房是一个家庭一个人经济规划的大手笔动作,很多家庭或个人的收入毕竟有限,大部分都要靠从银行贷款来购买。因此在准备买房之时,就应该找一个经验丰富的专业贷款 broker 清楚详细的了解自己能否在银行贷到款,能贷多少,从哪个银行贷,等一系列问题,粗略的讲来,买房前大约要考虑下面几个问题:

1、信用分数

信用分数对于每个人来说都是至关重要的,小到申请信用卡分期购买家具,大到买车 买船 买房,无一不与信用分数挂钩,信用分是你向银行贷款的第一块敲门砖,也是决定你能够在一类银行还是二类银行贷款最关键的第一步。

加拿大的信用记录有两个信用评分机:Equifax,TransUnion。每个人的每一笔借钱包括还款记录,都会记录在内。每一次查询信用分数都会构成一次Hard Inquiry,俗称Hard-Pull,也会记录下来。并且都会保留至少6年。

2、借贷额

贷款中能够贷到的金额很重要,这关系到你能买一个多少价位亦或哪个区域的房子,几乎所有的加拿大银行在计算贷款额度时,均采用两种方式:一是房屋抵押值的百分比,如80%、65%、50%; 二是计算家庭及个人年 报税收入。

3、债务与收入比率

偿还能力是银行很注重的问题,也就是说收入与负债之间的比例是银行决定给你贷款的重要环节。

有时候仅仅从收入上看很没有问题的deal,但却是贷不到款的,因为负债高,如汽车供款,信用卡供款,学生贷款 等,这种收入与负债有个计算公式就是总的债务偿还支出加在一起除以税前总收入乘以百分之百后比率不能超过40%-44%。如果在计算出高于这个数,就需要一个经验丰富的贷款broker给你重组债务,坏债得到优化,所以说贷款是需要智慧策划的。

4、非固定资产比率

所谓非固定资产基本上就是指你拥有的现金流,银行账户上的存款等,对个人而言,流动资产也就是说你拥有的现金,是否足够来支付每月帐单这需要有很准确的计划性,有的客户算好了首付的百分比后忽视了交割时的各种费用(这个费用大约需要房价的1.5%)有的银行尤其是在审核客户使用海外资产申请贷款时一定要看到你在加拿大银行账户上大约存足房价百分之五的储备金,还有的个别银行干脆就把这个储备金扣在银行不允许提取使用。

5、高净值

五大银行几乎都有这个产品,那就是如果你的银行账户上有足够的资金,并且存了足够的时间,就可以按一定比例买等值的房子,所谓的净值的定义就是你的总资产减去总债务的余额,然后包括房屋的增值部分、基金、投资组合、股票,高额保险等。

Quinn Lin
贷款专家
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